Το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa παραμένει ένα από τα πιο ελκυστικά προγράμματα κατοικίας μέσω επένδυσης στην Ευρώπη — αλλά οι κανόνες έχουν αλλάξει ουσιαστικά. Εάν σχεδιάζετε να υποβάλετε αίτηση το 2026, η κατανόηση των ενημερωμένων κατωτάτων ορίων επένδυσης, των περιορισμών ακινήτων και της οδού προς την ιθαγένεια είναι απαραίτητη.
Τι είναι το ελληνικό Golden Visa;
Το ελληνικό Golden Visa χορηγεί ανανεώσιμη άδεια διαμονής 5 ετών σε μη κοινοτικούς πολίτες που πραγματοποιούν επιλέξιμη επένδυση στην Ελλάδα. Καλύπτει τον κύριο αιτούντα, τον/τη σύζυγο, τα παιδιά κάτω των 21 ετών και τους γονείς και των δύο συζύγων — όλα με μία αίτηση. Δεν υπάρχει ελάχιστη απαίτηση παραμονής. Μετά από 7 χρόνια συνεχούς διαμονής, οι κάτοχοι μπορούν να υποβάλουν αίτηση για ελληνική ιθαγένεια και διαβατήριο ΕΕ.
Τα κατώτατα όρια επένδυσης 2026
Σε ζώνες υψηλής ζήτησης — Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 — το ελάχιστο ποσό επένδυσης είναι €800.000 για ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. Σε όλες τις άλλες περιοχές, το κατώτατο όριο είναι €400.000. Δύο εξαιρέσεις επιτρέπουν επένδυση στα €250.000: μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε κατοικία και πλήρης αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου. Η μετατροπή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση και η αποκατάσταση πριν από την πρώτη ανανέωση.
Σημαντικοί περιορισμοί που παραβλέπουν οι επενδυτές
Κανένα ακίνητο Golden Visa δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb κ.λπ.), ανεξάρτητα από τη βαθμίδα επένδυσης· η παράβαση μπορεί να επιφέρει πρόστιμο και ανάκληση της άδειας. Σε ζώνες υψηλής ζήτησης η επένδυση των €800.000 πρέπει επιπλέον να είναι ένα ενιαίο ακίνητο.
Η διαδικασία αίτησης βήμα προς βήμα
Η διαδικασία ξεκινά με νομική συμβουλή και επιλογή ακινήτου, ακολουθεί πλήρης νομικός έλεγχος τίτλου. Ο δικηγόρος σας αποκτά ελληνικό ΑΦΜ και πληρεξούσιο. Η αγορά ολοκληρώνεται ενώπιον συμβολαιογράφου και κατατίθεται η αίτηση Golden Visa. Προσωρινό πιστοποιητικό εκδίδεται σε 1–2 μήνες. Η οριστική κάρτα 5 ετών φτάνει σε 6–12 μήνες. Απαιτείται μία επίσκεψη στην Ελλάδα για βιομετρικά.
Άλλες επενδυτικές οδοί πέραν ακινήτων
Επιλέξιμες εναλλακτικές περιλαμβάνουν μισθωτήριο ξενοδοχειακής διαμονής 10 ετών (€400.000–€800.000), κεφαλαιακές εισφορές €500.000 σε ελληνικές επενδυτικές εταιρείες ή ταμεία, ελληνικά κρατικά ομόλογα ελάχιστης αξίας €500.000 και εισηγμένες μετοχές αξίας €800.000.
Η οδός προς την ελληνική ιθαγένεια
Η ελληνική ιθαγένεια απαιτεί 7 χρόνια συνεχούς διαμονής με τουλάχιστον 183 ημέρες ανά έτος στην Ελλάδα, αποδεδειγμένη γλωσσική ένταξη και καθαρό ποινικό μητρώο. Παρέχει διαβατήριο ΕΕ με είσοδο χωρίς βίζα σε άνω των 180 χωρών.
Γιατί η νομική εκπροσώπηση είναι απαραίτητη
Οι ελληνικοί τίτλοι ακινήτων μπορεί να αποκρύπτουν αδήλωτες απαιτήσεις, παράνομες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις. Μόνο ένας ειδικευμένος δικηγόρος αποκαλύπτει αυτούς τους κινδύνους πριν την αγορά.